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  商品房过剩总库存21亿平方米 楼市进过剩时代

  中国社会科学院财经战略研究院3日发布《中国住房报告(2015-2016)》。报告指出,2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降,对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面,库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时,住房市场步入“结构性过剩”时代,内部结构失衡,“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

  报告称,2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观,在此背景下,房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性,但由于宏观政策进一步宽松,房地产市场不会硬着陆。

  加剧 现房库存去化周期高达24个月

  报告指出,今年以来,虽然宏观政策一再宽松,商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标,虽然整体趋缓,供应量减少,但待售库存压力却没有较大缓解。

  具体来看,新开工方面,自年初以来同比持续下滑,2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面,自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面,则仅维持在-10%到-20%。

  尽管投资、施工等数据大幅放缓,但新建商品住房待售量却未减,截至10月底,新建商品住房待售面积为43654万平方米,同比上升14%。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,宏观政策刺激力度加大,特别是信贷宽松,促使5月以来住房销售速度显著提升,但市场观望情绪浓厚,仍未扭转库存高企的现实,也再次说明了库存的严峻性。

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  “商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”倪鹏飞说。报告指出,目前现房方面,去化超过18个月以上的过剩1亿平方米,期房方面,去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。

  以2015年商品住房总库存计算,总库存预计达39.96亿平方米,其中,期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米,去化周期达4.5年,现房待售面积方面,库存4.26亿平方米,去化周期为23个月。值得注意的是,按照最大合理库存存销比例,商品住房合理总库存仅为22亿平方米,其中,现房库存去化周期18个月,面积为3.21亿平方米,期房去化24个月,涉及15.78亿平方米。

  去化周期方面,目前现房库存高达23至24个月,远高于6至18个月的合理区间,较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

  失衡 住房市场步入“结构性过剩”时代

  报告指出,当前我国住房市场一个很突出的问题是,住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。

  社科院财经战略研究院邹琳华博士表示,过去十年,在快速城镇化与工业化浪潮的推动下,城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来,住房总量“供不应求”时代淡出,“结构性过剩”时代到来。

  邹琳华表示,虽然住房总量短缺时代已过去,三四线城市住房短期过剩明显,但由于人口的净流入及收入水平的提高,一线城市住房现阶段仍存部分短缺。

  同时,在部分大城市,住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等,都出现了大户型优质住宅销售状况较好,而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。

  报告指出,在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下,如果仍继续原有的“经济房地产化”导向,刺激住房消费以维系高房价与经济高增长,将加重住房结构性过剩。

  倪鹏飞表示,过去十年,虽然住房市场促进了经济快速增长,但被作为宏观经济支柱与地方政府财源,也承载了过多的压力。“房价被认为可涨不可跌,也使城镇居民家庭负担过重,进而影响经济内需不足,产业转型乏力。”

  预警 明年房价或较大程度下跌波动

  倪鹏飞表示,2015年6月后,房地产销售面积一改同比下降趋势,出现明显的回暖趋向,升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下,不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度,2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。

  此外,倪鹏飞指出,在政策激励下,2015年商品房销售量接近2013年峰值水平,改善性需求大幅释放。但从目前来看,销售增长却显乏力,库存压力缓解有限。因此,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化或趋于严重。但他同时表示,由于金融环境宽松,购房信贷成本处于历史低点,因此,房价并不会出现硬着陆,仍以相对稳定为主。

  报告建议,住房市场发展应与转变经济增长方式相结合,通过适度藏富于民,实现住房市场与经济社会的协调发展。如出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,降低购房还款负担,实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。

  “应减免普通商品住房交易税费,促进自由迁徙和居住条件改善。”倪鹏飞表示,应扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征营业税;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外,还可给予适度财政补贴。

  对于供给端,倪鹏飞表示,应减少开工,扶持开发企业转型升级。例如主业不是房地产的开发企业转型时,在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组,以减少烂尾风险。

  而对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市,倪鹏飞表示,应加大普通住房土地供应,加快住房用地入市节奏,对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下,支持商改住、工改住。

  倪鹏飞表示,未来三大政策目标包括去库存、防风险、促投资。具体来看,加快对未来5年总供给的88.2亿平方米库存的消化,并保持价格平稳,防止大起大落,带来违约风险。投资负面,促进投资维持10%左右的增速,恢复正常水平

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